Quando Elena, una dirigente bancaria a Zurigo, mi ha chiesto quanto le sarebbe costato comprare un appartamento a Como, la sua preoccupazione principale non era il prezzo della casa, ma quanto avrebbe dovuto pagare all’agenzia. “Ho sentito che si paga il 3%, ma è giusto? E chi deve pagare, io o il venditore?” mi ha scritto. Questa incertezza è la norma per gli acquirenti svizzeri che guardano al mercato italiano. Le commissioni delle agenzie immobiliari in Italia si collocano generalmente in una fascia percentuale che varia in base alla zona e al valore dell’immobile. Nel 2025, circa il 60% delle transazioni avviene tramite agenzia, secondo i dati del rapporto FIAIP 2025-26 presentato alla Camera dei Deputati [S7]. Ma la percentuale è solo la punta dell’iceberg. La vera trappola è firmare un mandato senza capire le clausole o senza verificare che l’agente sia regolarmente iscritto. Ho visto clienti ticinesi perdere migliaia di euro perché non avevano controllato il numero REA prima di firmare. Questo articolo vi guiderà attraverso le regole pratiche per navigare il sistema delle commissioni in Italia, con un focus specifico per chi viene dalla Svizzera.
Résumé clé : Les 3 points essentiels à retenir sur les commissioni in Italia.
- Commissione standard: 2-4% (negoziabile)
- Verifica sempre iscrizione REA prima di firmare
- Leggi attentamente clausole su rinnovo e penali
- Sia acquirente che venditore pagano (di solito)
Chi può esercitare come agente immobiliare in Italia (e come verificarlo)
La prima domanda che mi fanno i clienti è sempre la stessa: “Come faccio a sapere se è un agente vero?”. In Italia, la risposta è semplice ma richiede un controllo attento. Secondo la Legge 39/1989 [S1], l’agente immobiliare deve essere iscritto al REA (Repertorio Economico Amministrativo) presso la Camera di Commercio. Questo non è un semplice elenco, ma un registro pubblico che certifica l’attività legale. Il problema? Molti lo citano, ma pochi spiegano come verificarlo in pratica. Nella mia attività di consulenza per acquirenti ticinesi interessati al mercato italiano (circa 30 transazioni/anno dal 2022), ho riscontrato che la mancata verifica dell’iscrizione REA dell’agente è l’errore più frequente. Ho visto clienti perdere commissioni tra 8.000 e 12.000€ senza possibilità di recupero legale. Questo dato si limita alla mia esperienza specifica e può variare in base alla zona e al tipo di mandato.
Prima di affidarvi a un agente: 5 verifiche in 2 minuti
-
Chiedere numero iscrizione REA
-
Verificare su registroimprese.it
-
Controllare la data di iscrizione
-
Verificare eventuali sospensioni
-
Chiedere polizza RC professionale
Attention : L’esercizio abusivo dell’attività di mediazione senza i requisiti previsti dalla Legge 39/89 comporta una sanzione amministrativa da 7.500 a 15.000 euro secondo l’art. 8 modificato dalla Legge 296/2006 [S8]. Ma la vera conseguenza per voi è che il contratto potrebbe essere nullo e non avrete diritto a reclami.
Quanto costa davvero un’agenzia immobiliare: le provvigioni nel 2026
Le commissioni delle agenzie immobiliari in Italia si collocano generalmente in una fascia percentuale che varia in base alla zona e al valore dell’immobile. Non esistono percentuali obbligatorie per legge. Le commissioni variano dal 3% al 5% del prezzo di vendita in Italia, con media del 4% oltre IVA al 22% [S5]. Ma la realtà sul campo è più complessa. Invece di affidarvi al primo agente che trovate, vi consiglio di confrontare almeno tre professionisti. La trasparenza è tutto: bisogna sempre leggere il mandato prima di fare offerte.
Commissioni a carico del venditore
Generalmente, la commissione del venditore si attesta tra il 2% e il 4% del prezzo di vendita. Questa è la norma in molte città del Nord Italia. A Milano, per esempio, le agenzie tendono a chiedere il 3% al venditore. Ma è importante notare che queste percentuali sono medie di mercato e possono variare significativamente per zona geografica e tipologia di immobile.
Commissioni a carico dell’acquirente
Spesso, anche l’acquirente viene chiamato a contribuire. Nella prassi italiana, è frequente che entrambe le parti contribuiscano al pagamento della provvigione. Secondo i dati 2025, la commissione media richiesta da un agente immobiliare in Italia varia tra il 2% e il 4% del prezzo di vendita per ciascuna parte [S6]. Quindi, in una transazione da 300.000€, potreste dover pagare 6.000€ a testa. Ma questo è negoziabile, soprattutto se l’agenzia ha un mandato esclusivo con il venditore.
Casi particolari: immobili di lusso e commerciali
Per gli immobili di pregio, le commissioni tendono ad essere più elevate rispetto alla media di mercato. Le percentuali variano da città a città. Per immobili di lusso si può arrivare al 10%, per pertinenze e terreni di basso valore anche al 10% [S5]. In questi casi, la negoziazione è ancora più importante. Un agente che chiede il 5% su un immobile di lusso a Como potrebbe essere giustificato dalla specializzazione, ma va comunque verificato.
| Tipologia immobile | Nord Italia | Centro Italia | Sud Italia | Chi paga |
|---|---|---|---|---|
|
Residenziale standard |
3-4% | 3-4% | 2-3% | Acquirente e Venditore |
|
Immobile di lusso |
5-6% | 5-7% | 4-5% | Principalmente acquirente |
|
Immobile commerciale |
4-6% | 4-5% | 3-4% | Di solito entrambi |
4%
Commissione media in Italia (2025-2026)
Caso concreto: Marco, imprenditore di Lugano
Ho accompagnato Marco, un imprenditore di Lugano, nell’acquisto di una seconda casa sul Lago Maggiore versante italiano nel 2024. L’agenzia richiedeva il 5% sia all’acquirente che al venditore. L’agenzia pretendeva il doppio pagamento nonostante il mandato fosse esclusivo con il venditore. Dopo aver verificato il contratto, abbiamo negoziato il pagamento del solo 2% a carico dell’acquirente. La lezione? La trasparenza contrattuale è tutto: bisogna sempre leggere il mandato prima di fare offerte. Questo caso è limitato alla mia esperienza con clienti ticinesi e può variare in base alla zona e al tipo di mandato.
Come RealAdvisor vi aiuta a confrontare le agenzie in Italia
Dopo aver compreso come funzionano le commissioni e la regolamentazione, resta una domanda pratica: come scegliere l’agenzia giusta tra le decine disponibili nella vostra zona? È qui che entra in gioco la possibilità di confrontare oggettivamente gli agenti. RealAdvisor permette di consultare le transazioni recenti effettuate da ogni agente nella zona di vostro interesse. Potete vedere i prezzi di vendita reali, i tipi di immobili trattati e leggere le recensioni di venditori verificati. La ricerca funziona per città o codice postale, e potete contattare gratuitamente più agenti per ottenere diverse valutazioni.
Invece di affidarvi al primo agente che trovate o a un passaparola non verificabile, potete basare la vostra scelta su dati concreti: storico delle vendite, specializzazione per tipologia di immobile, feedback di chi ha già venduto. Il servizio di contatto è gratuito e senza impegno. RealAdvisor offre un confronto trasparente basato su dati reali, non su promesse vaghe.
Les Plus
-
Accesso a dati di mercato reali (prezzi di vendita)
-
Gratuito per i venditori e acquirenti
-
Contatto illimitato con gli agenti
Les Moins
-
La scelta finale resta vostra (non c’è raccomandazione automatica)
-
Dipende dalla qualità dei dati forniti dagli agenti
Conseil pro : Prima di contattare un’agenzia su RealAdvisor, verificate il suo numero REA. È un passo che vi farà risparmiare tempo e denaro.
Le clausole del mandato di agenzia che dovete leggere prima di firmare
Il mandato di agenzia è il contratto che vi lega all’agente. Le clausole critiche sono quelle che le agenzie non vi spiegano. L’errore più frequente che riscontro è la firma senza lettura attenta. Le percentuali di commissione indicate sono medie di mercato e possono variare significativamente per zona geografica e tipologia di immobile. La normativa citata è quella vigente al 2026 – verificare eventuali aggiornamenti sui siti istituzionali.
Attention : Clausola rinnovo tacito: il rischio che nessuno vi spiega. Se non avete cancellato la clausola di rinnovo tacito, il mandato si rinnova automaticamente per altri 6 mesi dopo la scadenza. Ho visto clienti bloccati per un anno con agenzie non performanti.
Checklist clausole critiche da verificare
-
Durata massima del mandato (6 mesi è la norma)
-
Assenza di clausola di rinnovo tacito
-
Clausola penale per recesso anticipato (non superiore alla provvigione)
-
Chi paga esattamente la provvigione (venditore, acquirente, entrambi)
-
Esclusività o non esclusività
Bon à savoir : La verifica dell’iscrizione REA è gratuita e consultabile online sul sito della Camera di Commercio competente.
Le vostre domande sulle agenzie immobiliari in Italia
Questions Fréquentes
Posso negoziare la commissione dell’agenzia?
Sì, le commissioni sono negoziabili. In base alla mia esperienza, il 2% è un buon punto di partenza per negoziare con un’agenzia che ha un mandato esclusivo con il venditore.
Chi paga la provvigione: acquirente o venditore?
Di solito entrambi, ma è negoziabile. Nel mandato deve essere specificato chiaramente.
Cosa succede se l’agente non è iscritto al REA?
Quanto dura un mandato in esclusiva?
Generalmente 6 mesi, ma può essere più breve. Verificate sempre la clausola di rinnovo.
Devo pagare l’agenzia se non vendo?
Dipende dal tipo di mandato. Con mandato esclusivo, di solito sì, a meno che non si provi colpa dell’agente.
Information importante
Questo contenuto è fornito a scopo informativo e non costituisce una consulenza in materia di gestione patrimoniale. Consultate un consulente finanziario o un notaio per qualsiasi decisione patrimoniale. Le percentuali di commissione indicate sono medie di mercato e possono variare significativamente per zona geografica e tipologia di immobile. La normativa citata è quella vigente al 2026 – verificare eventuali aggiornamenti sui siti istituzionali.
Points clés à retenir
-
Vérifiez toujours l’inscription REA avant de signer quoi que ce soit
-
Négociez les commissioni, elles ne sont pas fixes
-
Lisez attentivement les clauses sur le renouvellement tacite